[ 상가 투자 주의점 ] 위기의 2023 상가 및 상권 현황 – 상가 최초 분양은 지옥문 개방과 같다 (상가 투자 위험, 매매가와 임대수익)

상가 투자는 많은 사람들이 수익을 창출하고 안정적인 임대수익을 기대하는 분야입니다. 
하지만 최근 상가 시장에서는 위기적인 상황이 도래하고 있으며, 상가 투자의 위험성이 더욱 부각되고 있습니다. 이번 포스팅에서는 2023년의 상가 및 상권 상황을 살펴보고, 상가 투자 주의점 들에 대해 알아보겠습니다. 
현재의 상가 시장은 상가 최초 분양은 지옥문을 열어놓은 것과 같은 상황입니다. 분양 당시에는 매력적인 가격과 잠재적인 수익이 마련되어 있는 것처럼 보일 수 있지만, 실제로는 상당한 위험을 안고 있는 것이 현실입니다. 
분양 받은 이후에는 상가의 가치를 높이기 위해 꾸준한 투자와 노력이 필요하며, 예상치 못한 상황에 대비하는 자금력도 필요합니다.매매가와 임대수익은 상가 투자의 핵심 요소입니다. 
그러나 현재의 시장 상황에서는 상가 매매가가 고평가되어 있고, 임대수익도 예상보다 낮게 형성되는 경우가 많습니다. 이는 상가 시장의 과잉 공급과 경쟁의 치열함으로 인해 발생하는 문제입니다. 이에 따라 상가 투자자들은 매매 가격을 신중하게 검토하고, 임대수익에 대한 현실적인 전망을 고려해야 합니다.

Table of Contents

• 1. 상가 투자 주의점 – 면밀히 살펴야 한다
• 2. 상가 투자 주의점 – 상가를 ‘최초’로 ‘분양’을 받으면 ‘지옥문’이 열린다 – 유튜버 – ‘반드시 이기는 투자’의 분석
• 3. 상가 투자 주의점 – 상가 투자 뼈저린 현실 – 상권 및 상가 분석 자료 – 땅집고
• 4. 상가 투자 주의점 – 상가 공실 문제에 관한 포스팅

1. 상가 투자 주의점 – 면밀히 살펴야 한다

소매업이든, 다른 유형의 비즈니스이든, 부동산 임대이든 – 상가 투자 하는 것은 상당한 재정적 부담이 될 수 있습니다. 이러한 투자를 하기 전에 몇 가지 주의 사항을 고려하는 것이 중요합니다. 다음은 상가 투자 주의점에 관한 몇 가지 중요한 세부 사항입니다:

• 상가 투자 주의점 – 위치: 상가의 위치는 성공에 있어 중추적인 역할을 합니다. 유동인구, 접근성, 타겟 고객과의 근접성, 경쟁, 현지 규제와 같은 요소를 철저히 평가해야 합니다. 시장 조사를 수행하고 해당 지역의 인구 통계 및 경제 동향을 분석하여 비즈니스 목표에 부합하는 입지를 확보하세요.

• 비용: 상가를 구매하거나 임대하려면 초기 투자금 외에 다양한 비용이 발생합니다. 이러한 비용에는 임대료 또는 대출 상환 비용, 재산세, 보험, 유틸리티, 유지보수, 리노베이션, 라이선스 비용 등이 포함될 수 있습니다. 이러한 비용을 정확하게 계산하고 예산 및 예상 수익과 일치하는지 확인하세요.

• 시장 수요: 현지 시장에서 제품이나 서비스에 대한 수요를 평가하는 것은 매우 중요합니다. 타겟 고객, 경쟁사, 소비자 선호도를 조사하여 상가 비즈니스의 잠재적 성공 가능성을 측정하세요. 투자하기 전에 시장 조사를 수행하고, 트렌드를 분석하고, 비즈니스 컨셉의 실행 가능성을 평가하세요.

• 시장 포화도: 상가 투자하려는 지역의 경쟁 수준을 고려합니다. 유사 업종으로 시장이 과포화 상태인 경우 고객을 유치하고 충분한 수익을 창출하기 어려울 수 있습니다. 제품을 차별화하고, 고유한 판매 포인트를 파악하고, 경쟁 환경을 평가하여 비즈니스가 시장에서 성공할 수 있도록 하세요.

• 장기적인 노력: 상가에 투자하려면 장기적인 약속이 필요합니다. 임대는 다년 계약인 경우가 많으며, 부동산을 구매하면 자본이 묶이게 됩니다. 상점 투자를 결정하기 전에 비즈니스의 안정성과 예상 성장률을 고려하세요. 장기 비즈니스 계획을 평가하고 임대 기간 또는 부동산의 잠재적 재판매 가치에 맞춰 조정하세요.

• 구역 설정 및 허가: 선택한 부동산이 현지 조닝 규정 및 허가를 준수하는지 확인하세요. 지역마다 특정 조닝 제한이 있으며, 이는 특정 위치에서 허용되는 비즈니스 활동 유형에 영향을 미칠 수 있습니다. 상점에 투자하기 전에 현지 조례를 조사하고, 필요한 허가를 취득하고, 규정 준수 요건을 이해해야 합니다.

• 계절적 및 경제적 요인: 비즈니스 모델과 위치에 따라 계절적 변동이 수익에 영향을 미칠 수 있습니다. 해변가 관광지처럼 계절적 수요에 크게 의존하는 상가의 경우 비수기에 대처할 계획이 있는지 확인하세요. 또한 해당 지역의 경제적 안정성과 잠재적 위험도 고려하세요. 지역 경제의 변화는 소비자 지출 패턴에 영향을 미쳐 비즈니스 성공에 영향을 미칠 수 있습니다.

• 온라인 경쟁: 이커머스가 부상함에 따라 온라인 경쟁이 스토어 비즈니스에 미치는 영향을 인식하는 것이 중요합니다. 온라인 소매업체가 고객 기반과 판매에 어떤 영향을 미칠 수 있는지 고려하세요. 온라인과 오프라인 경험을 통합하여 원활한 고객 여정을 만들고 경쟁 우위를 유지하기 위한 전략을 개발하세요.

• 미래 성장 및 유연성: 향후 비즈니스의 성장 및 확장 가능성을 평가합니다. 매장 공간이 변화하는 요구 사항을 수용할 수 있는지, 확장 또는 이전할 수 있는 여지가 있는지 고려합니다. 변화하는 시장 상황과 비즈니스 요구사항에 적응하려면 유연성이 중요합니다.

• 상가 투자 주의점 – 전문가의 조언: 상업용 부동산 투자를 전문으로 하는 부동산 중개인, 변호사, 재정 고문 등의 전문가에게 전문적인 조언을 구하세요. 전문가의 조언은 귀중한 통찰력을 제공하고, 법적 및 재정적 고려 사항을 탐색하는 데 도움을 주며, 매장 투자에 관한 정보에 입각한 결정을 내릴 수 있도록 해줍니다.

시간을 내어 이러한 주의 사항을 철저히 조사하고 분석하면 상점에 투자할 때 정보에 입각한 결정을 내리는 데 도움이 됩니다. 이러한 요소를 신중하게 고려하면 위험을 완화하고 성공적인 벤처의 가능성을 높일 수 있습니다.

2. 상가 투자 주의점 – 상가를 ‘최초’로 ‘분양’을 받으면 ‘지옥문’이 열린다 – 유튜버 – ‘반드시 이기는 투자’의 분석

상업용 부동산 투자, 특히 상가 최초 분양에 관련된 위험과 함정을 논의하는 동영상:

• 상가 투자 주의점 – 수많은 피해자를 거쳐 상가는 제 값을 갖춘다:
  상가 투자 주의점!!!! – ‘상가를 최초 분양’ 받고 성공하는 케이스는 극히 드물다고 합니다.
  -> 경매 등 이런 상황이 반복 되거나, 상가를 헐값에 되파는 상황이 반복 되었을 때
  -> 상가 매매가는 떨어지게 되고 -> 그때서야 임대가 맞춰지고
  상가 매매가는 곧 임대비, 임대비는 곧 상가 매매가
  경우에 따라 30만원 낮출 때마다 1억 단위로 떨어진다는 분석
  -> 수많은 소유자들의 피눈물 나는 피해가 누적 되었을 때 (이게 내가 되지 않을 법은 없다.)
  -> 그제야 상가는 제 값을 찾고 자리를 잡는다는 분석

• 상가 투자 압류: 상가 투자 실패 시 압류, 소유주가 대출금을 상환하지 못해 대출기관이나 금융기관이 상점이나 사무실 공간과 같은 상업용 부동산을 압류 하게 되는 상황이 올 수 있습니다. 이는 부동산 소유주가 재정적인 어려움에 직면하거나 부동산에서 충분한 수입을 창출하지 못할 때 발생할 수 있습니다.

• 상가 투자 주의점 – 고위험: 반투는 상가 투자가 매우 위험한 투자라는 점을 강조합니다. 상업용 부동산을 구입하는 개인은 상당한 손실을 입을 수 있음을 시사합니다. 반투는 이러한 투자로 수익을 올릴 확률이 극히 낮으며 약 0.1%로 추정된다고 주장합니다. (상가 분양자의 99.9% 는 필패)

• 상가 투자 주의점 – 공급 과잉과 공실: 특정 지역에 상업용 부동산의 공급 과잉으로 인해 공실이 많이 발생한다고 언급하고 있습니다. 이러한 공급 과잉은 과도한 상업용 개발이나 시장 수요 부진으로 인해 발생할 수 있습니다. 공실은 임차인을 구하고 임대 수익을 창출하는 데 어려움을 겪는 소유주에게 부담이 됩니다.

• 상가 투자 주의점 – 시장 조작: 상업용 부동산 시장에 조작이 있음을 시사합니다. 특정 부동산 회사가 마케팅 전략과 잠재적 구매자에 대한 거짓 약속을 통해 의도적으로 상업용 부동산을 부풀린 가격으로 판매한다고 언급하고 있습니다. 이는 투자자들이 높은 임대 수익을 창출하거나 장기 임대 계약을 확보할 수 있다고 오해하게 만들 수 있으며, 이는 실제로는 실현되지 않을 수 있습니다.

• 재정적 부담: 상업용 부동산 투자와 관련된 재정적 부담을 강조합니다. 상업용 부동산을 구매할 때 대출을 받는 경우가 많으며 이자, 관리비 및 기타 비용이 빠르게 누적될 수 있다고 설명합니다. 부동산이 공실로 남아 있거나 충분한 수입을 창출하지 못하면 소유주는 상당한 재정적 부담에 직면할 수 있으며 투자금을 잃을 위험까지 있습니다.

• 시장 가치 변동: 상업용 부동산의 가치가 안정적이지 않으며 시장 상황, 수요 및 기타 요인에 따라 변동될 수 있다고 언급하고 있습니다. 상업용 부동산의 가격은 위치, 시장 동향, 전반적인 경제 등의 요인에 의해 영향을 받습니다. 부풀려진 가격이나 공급 과잉 기간에 상업용 부동산을 구매하면 부동산 가치가 크게 하락하여 소유주에게 잠재적인 금전적 손실을 초래할 수 있습니다.

• 장기적 관점의 투자: 상가 투자에는 장기적인 노력이 필요하다는 것을 시사합니다. 신뢰할 수 있고 수익성 있는 임차인을 확보하는 것은 어려울 수 있으며, 소유주는 적절한 장기 임대 계약을 찾는 데 어려움을 겪을 수 있습니다. 안정적인 임대 수입이 없으면 투자의 재정적 지속 가능성이 손상될 수 있습니다.

• 상가 투자 주의점 – 쉽게 돈 버는 법은 없다: 상가 투자에서 쉽게 돈을 벌 수 있는 방법은 없다는 점을 강조합니다. 단순히 상업용 부동산에 투자하기만 하면 자동으로 금전적 이득을 얻을 수 있다는 생각은 착각이라 합니다. 성공적인 상업용 부동산 투자를 위해서는 철저한 시장 분석, 전략적 계획, 임차인 유치 및 유지를 위한 지속적인 노력이 필요합니다.

전반적으로 적절한 조사, 시장 분석, 건전한 투자 전략 없이 상업용 부동산 시장, 특히 상업용 압류를 통해 맹목적으로 상업용 부동산 시장에 진입하는 것에 대해 경고하고 있습니다. 또한 상업용 부동산 투자와 관련된 위험과 과제를 강조하고 정보에 입각한 의사 결정과 시장 현실에 대한 이해의 중요성을 강조합니다.

3. 상가 투자 주의점 – 상가 투자 뼈저린 현실 – 상권 및 상가 분석 자료 – 땅집고

유튜브 땅집고는 부동산 투자 채널로 땅집고는 조선일보가 만든 부동산·건축 미디어 플랫폼입니다. 부동산에 특화된 땅집고는 부동산과 건축, 재테크에 관심을 가진 특화된 이용자층을 독자로 확보하고 있습니다.

전국 곳곳의 상가, 상권을 방문하여 지역을 살피고 지역의 공인중개사, 지역주민, 상가 상인, 수분양자, 유동고객 등을 인터뷰를 담고, 부동산 현황을 살펴보는 영상을 올리고 있습니다.

하기 표의 좌측 링크는 유튜브 검색 영상이고, 우측은 땅집고의 분석 영상을 볼 수 있는 링크 입니다.

4. 상가 투자 주의점 – 상가 공실 문제에 관한 포스팅

Table of Contents

• 1. 상가 투자 주의점 – 면밀히 살펴야 한다
• 2. 상가 투자 주의점 – 상가를 ‘최초’로 ‘분양’을 받으면 ‘지옥문’이 열린다 – 유튜버 – ‘반드시 이기는 투자’의 분석
• 3. 상가 투자 주의점 – 상가 투자 뼈저린 현실 – 상권 및 상가 분석 자료 – 땅집고
• 4. 상가 투자 주의점 – 상가 공실 문제에 관한 포스팅

1) 유튜브 채널 – 9,700 구독자와 함께하는 유튜버 [ 큐레이터 단비 ]
– 유튜브 채널 ‘내’가 있는 유튜브와 블로그로 이루는 퍼스널 브랜딩 채널

2) 네이버 카페 커뮤니티
– [ 큐레이터 단비 – 퍼스널 브랜딩 커뮤니티 유튜브 온라인 수익화 방법 및 노하우 공유 ]

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