[ 상가 공실 문제 ] 2023 상가 부동산 시장 – 시장 경제, 공급과 수요, 부동산 가격 상승, 입지, 계약 조건 – 심각한 공실 임에도 월세를 낮추지 못하는 이유? – 상가 공실 어떻게 해결하나 (추가: 젠트리피케이션)

By 우리강아지단비(MyPuppyDanbi)

2023-04-25

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1. 상가 공실 문제
2. 젠트리피케이션
3. 상가 부동산 관련 링크와 영상
- 1) 상가 부동산 관련 링크
- 2) 상가 부동산 관련 영상
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1. 상가 공실 문제

1) 상가 공실의 원인, 이유

상가 공실이 발생하는 이유는 여러 가지가 있습니다. 그 중에서도 대표적인 이유들을 아래와 같이 설명해드리겠습니다.

a. 경제적인 문제:

지역 경제가 불황이거나 경기가 안 좋아져서 상인들이 생각보다 매출을 얻지 못할 경우, 상가 공실 문제가 발생할 수 있습니다. 특히, 코로나19와 같은 대유행병의 발생으로 인해 소비 패턴이 변화하면서 상권 위축이 일어난 경우에는 상가 공실 문제가 더욱 심각해질 수 있습니다.

b. 공급과 수요의 불균형:

상가가 너무 많거나, 수요가 적은 지역에서는 공실률이 높아질 수 있습니다. 특히, 대형 쇼핑몰의 등장이나 인터넷 쇼핑몰의 발전으로 인해 소규모 상가들의 경쟁력이 약화되면서 공실 문제가 심화되는 경우가 많습니다.

c. 부동산 가격의 상승:

부동산 가격의 상승으로 인해 임대료도 상승하면서 입주자들이 상가를 떠나거나, 상가를 찾지 못하는 경우가 발생할 수 있습니다.

d. 시설의 노후화:

상가의 시설이 낡아서 인테리어나 시설 개선 등의 비용이 들어가는 경우, 상가주인들은 월세를 인상해야 하기 때문에 입주자들이 떠나는 경우가 있습니다.

e. 입지의 불리함:

상가의 입지가 좋지 않거나, 교통편이 불편하거나, 인프라가 미흡한 지역에서는 공실률이 높아질 수 있습니다.

f. 계약 조건:

상가 임대 계약 조건에 따라 입주자들이 장기간 임대를 할 수 없는 경우나, 상가주인들이 임대료를 인상할 수밖에 없는 경우도 있습니다.

g. 과도한 임대료와 보증금:

임대인들의 개별 상황은 임차인들이 모를 뿐 아니라, 신경 쓸 이유도 없기에 주변 상권의 임대 가격보다 높을 경우 임차인들은 고민 할 수 밖에 없고 선뜻 계약하기도 어렵습니다. 경제 상황 등 복합적인 이유로 임차인들의 사업이 월세 비용을 상회할 수 있을지 미지수 이므로 과도한 임대료와 보증금은 부동산 공실 문제를 야기하는 독보적인 이유입니다.

이러한 이유들로 인해 상가 공실 문제가 발생하게 되며, 이를 해결하기 위해서는 상황에 따라 적절한 대응 방안을 마련해야 합니다.

[ 상가 공실 문제 ] 2023 상가 부동산 시장 - 시장 경제, 공급과 수요, 부동산 가격 상승, 입지, 계약 조건 - 심각한 공실 임에도 월세를 낮추지 못하는 이유? - 상가 공실 어떻게 해결하나 (추가: 젠트리피케이션) — [ 상가 공실 문제 ] 2023 상가 부동산 시장 – 시장 경제, 공급과 수요, 부동산 가격 상승, 입지, 계약 조건 – 심각한 공실 임에도 월세를 낮추지 못하는 이유? – 상가 공실 어떻게 해결하나 (추가: 젠트리피케이션)

2) 상가 공실이 있음에도 월세를 낮추지 못하는 이유

상가 공실이 심각한 이유 중 하나는 수요와 공급의 불균형입니다. 즉, 공급이 수요보다 많아서 입주자를 찾기 어렵거나 월세를 인하해도 입주자를 유치하기 어렵다는 것입니다.

이러한 상황에서 월세를 낮추는 것이 어려운 이유는 다음과 같습니다.

* 임대료 수익 감소:

월세를 인하하면 임대료 수익이 감소합니다. 상가주인들은 부동산 투자의 대부분을 임대료 수익으로 이루어지기 때문에 월세를 인하하면 이익이 감소하게 됩니다.

* 부동산 가치 하락:

상가주인들이 월세를 인하할 경우, 이로 인해 부동산 가치가 하락할 수 있습니다. 따라서 상가주인들은 월세 인하로 인한 부동산 가치 하락을 막기 위해 노력합니다.

* 월세 인하 후 입주자 유치의 어려움:

월세를 인하하여도 입주자를 유치하기 어려울 수 있습니다. 공실률이 높은 지역에서는 입주자들이 인테리어나 시설 등의 추가 비용을 감수할 필요 없이 저렴한 임대료를 제공하는 다른 상가들을 찾아갈 수 있기 때문입니다.

* 계약 기간 동안 월세 인하 제한:

일부 상가 임대 계약에서는 월세 인하를 제한하는 조항이 있을 수 있습니다. 따라서 상가주인이 월세를 인하하기 위해서는 계약 조항을 수정하거나 재계약을 해야 할 수도 있습니다.

* 기타 제반 사정:

월세 인하가 가능한지 여부는 상황에 따라 다를 수 있습니다. 상가주인들이 임대료 인상을 하지 않는 이유는 보통 수요 측에서 월세를 감소시켜달라는 요구를 거절하기 때문입니다. 또한, 상가주인들이 월세 인하를 하지 않는 이유는 각자의 상황에 따라 다르며, 대출 상환 등의 이유로 임대료를 인상할 수도 있습니다.

* 임대인들이 월세, 임대료를 낮추는 행위는 – 자기 자신의 재산 갉아먹는 행위 – 진퇴양난

임대인들이 월세, 임대료를 낮추는 행위는 자기 자신의 재산을 갉아먹는 행위로 여겨질 수 있습니다. 상가 부동산은 임대 수익이 곧 부동산 매매가 와도 같습니다.

그렇기에 임대료를 선뜻 낮추기 어려운 이유가 됩니다.

상가 임대차 보호법 등에 의해 계약 후 수년 간은 임대료를 마음대로 올리기도 어렵게 되므로 임대인들은 자산 감소, 이자 및 원금 상환 부담, 부동산 매매가 저하, 주변 상가들과의 이권 문제 등 저마다의 사정으로 임대료, 월세를 낮추지 못하는 진퇴양난의 상황에 빠질 수 있습니다.

상가 투자는 부동산 분야에서도 어려운 축에 속합니다. 반드시 심도있는 분석으로 투자에 들어가야 하는 이유입니다.

3) 상가 공실 어떻게 해야 하나?

상가 공실 문제를 해결하기 위해서는 다양한 방안들을 종합적으로 고려해야 합니다. 아래는 상가 공실 문제를 해결하기 위한 대표적인 방안들입니다.

* 입주자 유치를 위한 마케팅 및 홍보 강화:

상가주인들은 상가를 빈틈없이 운영하며, 적극적으로 입주자를 유치하기 위해 마케팅 및 홍보를 강화할 필요가 있습니다. SNS, 인터넷 광고, 전단지 등 다양한 방법으로 상가의 매력을 알리고, 입주자들에게 유인을 제공하여 상가를 빠르게 충원할 수 있습니다.

* 상가 내부 리모델링 및 업그레이드:

상가 내부의 시설을 개선하고, 인테리어나 외관 등을 개선하는 등의 업그레이드 작업을 통해 입지를 개선할 수 있습니다. 이를 통해 고객들의 관심을 끌어들일 수 있으며, 입주자들의 선호도를 높일 수 있습니다.

* 새로운 입주자 유치를 위한 혜택 제공:

상가주인들은 새로운 입주자를 유치하기 위해 입주자들에게 임대료 인하, 보증금 면제, 리모델링 비용 일부 지원 등의 혜택을 제공할 수 있습니다. 이를 통해 입주자들의 관심을 끌고, 상가 공실 문제를 해결할 수 있습니다.

* 임대료 조정:

상가주인들은 임대료를 상황에 따라 조정함으로써 입주자들의 부담을 줄이고, 상가를 채우는 데 도움을 줄 수 있습니다. 특히, 상가의 위치나 시설 상태 등을 고려하여 적절한 임대료를 책정하면 입주자들의 입점 의사 결정에 도움을 줄 수 있습니다.

* 지역 경제 활성화 및 상권 개선을 위한 정부 정책 지원:

정부는 지역 경제 활성화를 위한 다양한 정책을 시행하고 있습니다. 상가주인들은 이러한 정책을 활용하여 상가 공실 문제를 해결할 수 있습니다. 예를 들어, 상가 임대료 감면제나 세제 혜택 등을 활용할 수 있습니다.

이러한 방안들을 종합적으로 고려하여 상가 공실 문제를 해결할 수 있습니다. 그러나 상황과 조건에 따라 가장 적합한 방안을 선택해야 합니다. 예를 들어, 상가의 위치나 상황에 따라 적절한 입주자를 유치하는 마케팅 전략이나 혜택 제공 방식이 달라질 수 있습니다.

또한, 상가주인들은 상가 공실 문제를 미리 예방하기 위해서도 노력해야 합니다. 상가 내부 시설의 유지보수나 개선, 적정한 임대료 책정, 입주자와의 소통 등을 통해 상가 운영의 안정성을 높일 수 있습니다. 상가주인들은 지속적인 관리와 유지보수를 통해 상가의 가치를 유지하고, 입주자들의 만족도를 높일 수 있습니다.

따라서, 상가주인들은 상가 공실 문제를 해결하기 위한 다양한 방안들을 종합적으로 고려하며, 상황과 조건에 맞는 적절한 전략을 선택하여 상가 운영의 안정성을 높이는 노력을 해야 합니다.

2. 젠트리피케이션

1) 젠트리피케이션은 무엇인가?

젠트리피케이션(Gentrification)은 도시 내 저렴한 지역이 부동산 개발 및 재개발로 인해 부유한 계층의 입주가 증가하고 그에 따라 지역의 경제적, 문화적, 사회적 변화가 일어나는 현상을 뜻합니다.

보통 젠트리피케이션이 일어나는 지역은 지하철이나 버스 등 대중교통이 잘 발달하지 않은 구역이나 중심지에서 멀리 떨어진 구역 등이며, 저렴한 가격대의 주택이나 상가 등이 위치하고 있습니다. 이러한 지역에서 부동산 개발자들이 대규모로 투자를 하게 되면, 부동산 가격이 급상승하면서 부동산 소유자나 임대인들은 고가의 임대료를 받을 수 있게 됩니다. 그 결과 부유한 계층들이 해당 지역에 입주하면서, 그 지역의 문화, 삶의 방식 등이 변화하게 되는 것입니다.

젠트리피케이션은 일부 인구에게는 경제적 이익을 가져다 주지만, 지역 내 다수의 저소득층 주민들에게는 경제적, 문화적 고립을 초래할 수 있습니다. 이에 따라 상권 젠트리피케이션은 지역 내 다양한 문화와 가게들이 사라지며, 대체로 부자층을 위한 고급 브랜드나 대형마트 등으로 대체될 가능성이 있습니다.

급격한 부동산 가치 상승으로 인하여 임대료는 폭등하고 기존 상인들이 빠져나가는 상황이 벌어지고 다양한 상권이 들어온 곳에서 획일적인 상권으로 변하여 유동인구는 줄어들고, 결국 높은 임대료에 큰 손들 마저 수익성 악화로 빠져나가고 상권은 폭망하는 길로 가게 됩니다.

2) 젠트리피케이션이 상권에 미치는 영향은?

젠트리피케이션이 상권에 미치는 영향은 복합적이며, 긍정적인 영향과 부정적인 영향이 모두 존재합니다.

먼저 긍정적인 영향으로는 부동산 가치의 상승과 함께 상권 내 대형마트나 고급 브랜드 등의 상업시설이 유입되면서 상권 내 대체로 고소득층들이 더 많이 유입될 수 있습니다. 이에 따라 상권 내 소비 수준이 높아져서 상인들의 매출 증대와 일자리 창출이 가능할 수 있습니다.

하지만, 부정적인 영향도 많습니다. 젠트리피케이션으로 인해 상권 내 다양한 문화와 가게들이 사라지고 대체로 부자층을 위한 고급 브랜드나 대형마트 등으로 대체될 가능성이 있습니다. 또한, 지역 내 부동산 가격의 상승으로 인해 대체로 임대료가 높아져서 소상공인들이 더 이상 상권 내에 유지되지 못하고 이탈할 가능성이 있습니다. 이로 인해 상권 내 공실률이 높아져서 지역의 경제적 고립과 사회적 분쟁 등이 발생할 수 있습니다.

따라서, 젠트리피케이션이 상권에 미치는 영향은 상황에 따라 다르며, 상권 내 다양성과 지역 주민의 삶의 질에 큰 영향을 미치므로 신중한 대응이 필요합니다.

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3) 젠트리피케이션 영향을 받은 지역이 향후 복구될 가능성 그리고 이러한 사태를 방지하기 위한 방안은?

젠트리피케이션이 발생한 지역이 향후 복구될 가능성은 낮지만, 지속적인 관심과 노력이 있으면 일부 복구될 가능성이 있습니다. 젠트리피케이션으로 인한 상권 내 다양성이 부족해진 경우, 지역 사회와 함께 상권 내 문화와 가게의 다양성을 유지하고 활성화시키는 것이 중요합니다.

이를 위해서는 다음과 같은 방안들이 고려될 수 있습니다.

* 소상공인 보호 및 지원

소상공인들은 대형마트나 고급 브랜드 등과 경쟁하기 어렵습니다. 따라서, 소상공인들을 보호하고 지원하는 정책이 필요합니다. 예를 들어, 임대료 지원, 세금 감면, 대출 지원 등의 다양한 형태의 지원을 제공할 수 있습니다.

* 공공 시설의 조성

공공시설을 조성함으로써 지역 내 다양한 문화와 가게의 유입을 유도할 수 있습니다. 예를 들어, 공예 작업실, 예술 관람 공간, 새로운 문화 축제 등을 개최하거나, 지역 내 역사적인 건물들을 복원하여 이용할 수 있는 공간으로 조성할 수 있습니다.

* 정책적 대응

정책적 대응도 중요합니다. 젠트리피케이션으로 인한 부동산 가격 상승을 제한하거나, 대형마트나 고급 브랜드 등을 규제하는 등의 대응책이 필요합니다. 또한, 지역 주민과 상인들의 참여를 유도하며, 지역 내 다양한 문화와 가게의 유지와 발전을 위한 일종의 “지역 주민 플랫폼”을 구축하는 것도 중요합니다.