전세계약갱신청구권, 월세계약갱신청구권 이란? (계약갱신요구권 – 부동산 전세, 월세, 임대차 계약시 최대 5% 증감 가능) – 계약갱신청구권 중도해지 – 부동산 대책 정책풀이집

전세계약갱신청구권, 월세계약갱신청구권 이란? (계약갱신요구권 – 부동산 전세, 월세, 임대차 계약시 최대 5% 증감 가능) – 계약갱신청구권 중도해지 – 부동산 대책 정책풀이집

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• 전세계약갱신청구권, 월세계약갱신청구권 이란? (계약갱신요구권 – 부동산 전세, 월세, 임대차 계약시 최대 5% 증감 가능) – 계약갱신청구권 중도해지 – 부동산 대책 정책풀이집
• 1. 계약갱신청구권, 계약갱신요구권 이란?
  • 1) 임차인은 언제부터 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 있나?
  • 2) 임차인에게 총 몇 회의 갱신요구권이 부여되나?
  • 3) 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에도 향후 계약갱신요구권을 행사할 수 있나?
  • 4) 이미 4년 이상을 거주한 임차인도 계약갱신요구권을 행사할 수 있나?
  • 5) 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 하려면 어떻게 해야하나?
  • 6) 중도해지 관련 – 계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하나?
  • 7) 계약갱신요구권 행사의 효과는 무엇인가? – 차임과 보증금은 종전 금액에서 5% 범위 내에서 증감 할 수 있다.
• 2. 계약갱신요구권 거절 사유 – 전세계약갱신청구권, 월세계약갱신청구권
• 3. 관련 정보 링크
  • 1) 찾기 쉬운 생활 법령 정보
  • 2) 부동산대책 정보사이트 정책풀이집
• 4. 실거주 퇴거 요청 관련 손해배상 관련 사례
• 5. 역 전세 난에 계약갱신요구권 사용율 저하 및 역갱신 (보증금 인하 요구) 관련 소식

이번에 형님의 전세 계약을 갱신할 때가 되어 관련 내용, 몰랐던 내용들을 찾아보게 되었다.

부동산 침체기에는 전세를 계약하려는 임대인이 역으로 많아지기에, 묵시적 갱신을 하여도 될 때(이경우 계약갱신청구권은 안쓴 상태가 되어, 추후 4년 가까이 지난 시점에도 청구할 수 있다) 이고, 오히려 전세금을 낮추고 갱신할 수도 있다는 점을 알게 되었다.

다만, 우리는 이미 청구권을 요구해버려서, 다른 분들은 이를 잘 알아보시고 결정하시길 바란다.

묵시적 갱신을 할지, 갱신청구권을 요구하는데 보증금 감액을 요청할지 아니면 기존과 동일하게 할지 등을 잘 확인하여야 한다.

1. 계약갱신청구권, 계약갱신요구권 이란?

계약갱신 청구권은 세입자들이 임대 계약이 끝난 이후에도 계약을 연장할 수 있는 권리입니다. 이러한 권리는 부동산 시장에서 세입자들의 권리를 보호하고 계약 기간을 연장함으로써 부동산 시장의 안정성을 높이기 위한 것입니다.

현재, 상가 세입자들은 상가임대차보호법에 따라 최대 10년간 계약을 연장할 수 있습니다. 그러나 주택의 경우, 주택임대차보호법에서 보장하는 최대 계약 기간이 2년입니다. 이러한 이유로, 계약이 끝난 뒤 집주인이 퇴거를 요청하면 주택 세입자들은 이사를 가야 합니다.

하지만, 계약갱신 청구권이 세입자들에게 1회 보장될 경우, 법의 보호를 받는 최대 거주 기간은 2년에서 4년으로 늘어날 것으로 예상됩니다. 이러한 변화는 부동산 시장의 안정성을 높이기 위한 것입니다.

그러나, 계약갱신 청구권이 주어져도 전월세 가격이 급격하게 올라가면 의미가 없습니다. 이에 따라, 지금까지는 ‘전월세 상한제’와 함께 패키지 정책으로 추진될 가능성이 높다는 의견이 제시되고 있습니다.

이러한 정책의 추진은 세입자들과 집주인들 간의 계약 관계를 더욱 합리적으로 조정할 수 있도록 도와주며, 부동산 시장의 안정적인 발전을 도모하기 위한 것입니다. 이러한 추세는 앞으로도 지속될 것으로 보이며, 이에 대한 대처 방안을 미리 마련하는 것이 중요합니다.

따라서, 세입자들은 계약 갱신 청구권의 보장 여부를 꼼꼼하게 살펴보고, 집주인들과 상호 협력하여 계약 관계를 합리적으로 조정해 나가야 합니다. 이를 통해 부동산 시장의 안정성을 높이고, 보다 안정적인 생활 환경을 확보할 수 있습니다.

1) 임차인은 언제부터 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 있나?

임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신을 청구할 수 있습니다.
계약갱신청구권 행사기간 관련 개정사항(1개월 전→2개월 전, `20.6.9)은 ’20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 적용됩니다.

2) 임차인에게 총 몇 회의 갱신요구권이 부여되나?

갱신요구권은 1회에 한하여 행사 가능하며, 2년 보장됩니다.

3) 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에도 향후 계약갱신요구권을 행사할 수 있나?

가능합니다. 묵시적 갱신은 계약갱신요구권 행사에 따른 계약갱신과 구별되기 때문입니다.
계약이 묵시적으로 갱신되었다면 그 갱신된 계약의 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전*까지의 기간에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

4) 이미 4년 이상을 거주한 임차인도 계약갱신요구권을 행사할 수 있나?

4년 이상을 이미 거주한 경우에도 갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
개정법률은 최대 4년의 주거를 보장하는 내용이 아니고, 1회에 한하여 기존의 계약을 2년 연장할 수 있도록 갱신요구권을 부여하는 것이므로 연장 계약, 묵시적 갱신 등의 사유로 이미 4년 이상 거주한 경우라도 현재의 임대차계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다.

5) 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 하려면 어떻게 해야하나?

임차인에게 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 직접 거주 필요성을 통보하고 입주할 수 있습니다.

6) 중도해지 관련 – 계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하나?

그렇지 않습니다. – 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지 받은 날부터 3개월 지나야 효력이 발생합니다.

※임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료를 납부해야합니다.

7) 계약갱신요구권 행사의 효과는 무엇인가? – 차임과 보증금은 종전 금액에서 5% 범위 내에서 증감 할 수 있다.

계약갱신요구권을 행사하면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보고, 갱신되는 임대차의 기간은 2년이 보장됩니다. 다만 차임과 보증금은 종전 금액의 5% 범위 내에서 증감할 수 있습니다.

2. 계약갱신요구권 거절 사유 – 전세계약갱신청구권, 월세계약갱신청구권

이와 함께 집주인이 직접 거주하려는 경우 등 일정한 사유가 있을 때에는 계약갱신을 거절할 수 있는 제도를 도입하여, 유연한 제도 기반을 마련함.

• < 갱신거절사유(주임법 제6조의3 제1항) >
• 1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
• 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
• 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
• 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
• 5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
• 6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
• 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
• 8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
• 9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

3. 관련 정보 링크

1) 찾기 쉬운 생활 법령 정보

https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?csmSeq=629&ccfNo=4&cciNo=4&cnpClsNo=1

2) 부동산대책 정보사이트 정책풀이집

https://www.molit.go.kr/policy/rent/rent_c_01.jsp

4. 실거주 퇴거 요청 관련 손해배상 관련 사례

[임대차] “실거주 예정 문자에 갱신요구권 행사 안 하고 퇴거했는데, 타인에 다시 임대차…손해배상해야” https://www.legaltimes.co.kr/news/articleView.html?idxno=71311

아파트 임대인이 임차인에게 아파트에서 실거주할 예정이라는 문자를 보낸 후, 임차인은 거절될 것이라는 생각에 갱신요구권을 행사하지 않고 임대차 기간 만료 후 퇴거했습니다. 그러나 3개월 후, 임대인이 다른 사람에게 아파트를 임대했다면, 임차인에 대한 불법행위를 구성해 손해배상을 해야 합니다.

A씨는 2016년 12월 B씨로부터 서울 영등포구에 있는 아파트를 임대차보증금 4억 4천만원, 임대차기간 2017년 2월 28일부터 2019년 2월 7일까지 2년으로 정해 임차했습니다. 이후 A, B씨 두 사람의 합의로 위 임대차계약은 2021년 2월 27일까지 기간이 2년 연장되었습니다.

B씨는 2020년 11월 26일 A씨에게 임대차계약 만료 이후 자신이 아파트에 실거주할 예정이라는 취지의 문자메시지를 보냈고, A씨는 갱신요구권을 행사하지 않고 임차계약 기간만료 이후 아파트에서 퇴거했습니다. 그러나 B씨는 임대차계약이 종료되고 3개월 정도 지난 후인 2021년 5월 이 아파트를 다른 사람에게 임대차보증금 6억 5천만원에 임대했습니다.

이를 알게 된 A씨가 “임대인이 갱신을 거절하였을 때 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다”는 법률에 따라 손해배상금을 청구했습니다. 재판부는 A씨의 손해액을 900만원으로 판결했습니다.

재판부는 “피고가 2020년 11월 26일 원고에게 아파트에 실거주할 예정이라면서 갱신거절의 의사표시를 했으나, 한편 원고가 제출한 증거들만으로는 원고가 갱신요구권을 행사하지 않은 것으로 보인다”며 A씨의 주위적 청구를 받아들이지 않았습니다.

5. 역 전세 난에 계약갱신요구권 사용율 저하 및 역갱신 (보증금 인하 요구) 관련 소식

https://search.naver.com/search.naver?where=news&sm=tab_jum&query=%EA%B3%84%EC%95%BD%EA%B0%B1%EC%8B%A0%EC%9A%94%EA%B5%AC%EA%B6%8C

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• 전세계약갱신청구권, 월세계약갱신청구권 이란? (계약갱신요구권 – 부동산 전세, 월세, 임대차 계약시 최대 5% 증감 가능) – 계약갱신청구권 중도해지 – 부동산 대책 정책풀이집
• 1. 계약갱신청구권, 계약갱신요구권 이란?
  • 1) 임차인은 언제부터 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 있나?
  • 2) 임차인에게 총 몇 회의 갱신요구권이 부여되나?
  • 3) 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에도 향후 계약갱신요구권을 행사할 수 있나?
  • 4) 이미 4년 이상을 거주한 임차인도 계약갱신요구권을 행사할 수 있나?
  • 5) 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 하려면 어떻게 해야하나?
  • 6) 중도해지 관련 – 계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하나?
  • 7) 계약갱신요구권 행사의 효과는 무엇인가? – 차임과 보증금은 종전 금액에서 5% 범위 내에서 증감 할 수 있다.
• 2. 계약갱신요구권 거절 사유 – 전세계약갱신청구권, 월세계약갱신청구권
• 3. 관련 정보 링크
  • 1) 찾기 쉬운 생활 법령 정보
  • 2) 부동산대책 정보사이트 정책풀이집
• 4. 실거주 퇴거 요청 관련 손해배상 관련 사례
• 5. 역 전세 난에 계약갱신요구권 사용율 저하 및 역갱신 (보증금 인하 요구) 관련 소식

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